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叶檀闭着眼买房的时代一去不返

来源: 2018年07月27日

叶檀:闭着眼买房的时代一去不返

专家简介:叶檀的财经评论素以犀利尖锐著称,对经济现象研究深刻,点评独到,因此也被人们称为“经济女侠”。叶檀主要从事资本市场、房地产市场、金融等领域写作,并著有《拿什么拯救中国经济》、《中国房地产战争》。

4日,在2012洛阳经济年会上,著名财经评论家叶檀女士莅临洛阳,并发表了主题演讲。叶檀在资本市场和房地产领域有较为深入的研究,叶檀判断,房地产调控政策将在未来几年延续下去,房地产的黄金十年已经过去,未来是白银十年,房价将会在一个区间内震荡盘整。

:地产调控政策出台已两年有余,有人说房价会大涨大跌,您怎么看?

叶檀:闭着眼买房的时代一去不返,房地产的黄金十年已过去,接下来将会是白银十年。有人说房价会大涨大跌,这是不可能的,未来一段时间,房地产的价格就是在一个区间内震荡盘整。

目前国内地产行业供应有几处过剩,首先是一线城市的地产项目中豪宅过剩,其次是,对于那些商业地产发展的比较快的三线城市,如果已经拥有了五六个CBD(中心业商业区),那么未来肯定也将面临过剩的情况,因为三线城市并没有这么高的消费需求。如果出现这些情况,就需要警惕了。 [评论:楼市降价不能以质量为代价]

:开发商要如何度过这个行业“冬天”?

叶檀:开发商不拿地,地价紧跟着就会下跌。对于开发商来说,接下来这几年,手中有粮,心中才能不慌,而这个“粮”是现金,而不是土地。其实现在有些地方的土地价格已经开始以底价成交,甚至开始流拍。不少房地产企业的经营策略是先“跑量”,然后看情况再说。

:房地产行业何时见底?

叶檀:真正的底部未必能够看得到,但可以从趋势上判断,我主要的判断主要依据三方面:第一,如果央行开始降息,或者开始大幅度的下调存款准备金率,这是政策放松的信号;第二,二季度依然有大量土地流拍、房地产的库存量以到历史高位的情况已经蔓延到二三线城市,地产行业有可能会到了“谷底”,情况在未来也可能改变;第三就要看成交量是否发生改变。

:房地产调控政策走到现在,如果楼市萎靡,土地流拍,会给地方政府财政造成巨大压力,在这样的情况下,地产调控政策会放开吗?

叶檀:如果站在政府的角度来看,如果房地产市场放开,经济就能够好了吗?我看未必。第一,楼市调控放开,会造成一个大泡沫,未来贫富差距就会更大了,对城市化进程也会有影响,第二,如果现在就放开房地产市场,那么就不能倒逼出改革,如从中央到地方的财税调整,房产税也不可能出得来。

监管层现在既要让地方政府过日子,又要维持地产这个盘子不至于崩盘,还要继续改革,唯一的办法就是看一步走一步,尔后再继续微调政策。现在已经放开了公积金购房,个人房贷也会迟早放开,“刚需”和“改善型需求”也会逐步填不上。这两年楼市政策其实没有什么大调整,只是表面上看起来有很多调整而已。

:地产行业内,哪些细分行业有拓展空间?

叶檀:中国的消费有“剪刀差”,富的特别富,穷的特别穷

叶檀闭着眼买房的时代一去不返

。但穷人也需要消费,这就是“刚需”,地产商如果满足这部分需求,只需要赚到“平均利润”就行了,行业调整这一关就一定能挺得过去,但是已不可能是暴利了;还有一块是富人的需求。

如果开发的项目针对的是“刚需”,那么开发商面对的群体对房价会十分敏感,这样项目就要以高性价比取胜;如果开发的项目针对的是高端群体,是要瞄准全国市场的,比如小资都向丽江跑,有钱的人都向海南跑,这就需要地域特色或项目特色对高端消费群体有特别的吸引力。万达集团已经在长白山地区投资了旅游地产,就是为了满足全国富人在夏天的度假休闲需求。

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